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? ? ? ? 1、双方当事人签订阴阳房屋买卖合同的认定

? ? ? ? 二手房买卖中,“阴阳合同”司空见惯,二者主要是价格上的差异,“阴合同”约定的价格较高,为真实意思表示的合同,“阳合同”约定的价格较低,为到房产部门办理过户登记时使用,目的是为到房产部门过户登记时为少缴税费。当双方发生纠纷时,应当以双方当事人真实意思一致的“阴合同”作为履行合同的依据。

? ? ? ? 2、虚假房屋买卖合同的判断要点及合同效力的认定

? ? ? ? 认定虚假房屋买卖合同时,应当考虑购房合同的目的,从合同签订、履行过程及合同签订后的房屋流转情况等方面来进行综合判断。虚假房屋买卖合同无效的原因在于买卖双方当事人非真实意思表示,对当事人假借房屋买卖名义以骗取银行贷款为目的签订的买卖合同,应当认定为无效。对房屋买卖合同的成立要件,应当认定只要合同具备确定的当事人、明确的标的及数量,合同即为成立,并进而考量上述因素准确认定合同效力。

? ? ? ? 3、购买房屋是否构成善意取得的认定

? ? ? ? 所谓善意取得,是指无权处分人将动产或不动产转让给受让人,如果受让人取得该动产或不动产时出于善意,则受让人将依法取得对该动产或不动产的物权。善意取得首先要求受让人主观上必须是善意的。一般说来,善意是指不知情,即不知道或不应当知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权利。但是朱某某疏忽大意,没有进一步追问装修的情况,以至于未能及时发现该房当时实际为汪某某装修,从而未能发现该房屋已经卖给了汪某某,在主观上存在过错。如果购买人在主观上未尽审慎义务,未尽合理怀疑,以致应当知道该房屋系无权处分而未能知道,不符合善意取得的要件。

? ? ? ? 4、合同条款内容理解存在争议时的认定

? ? ? ? 当事人签订的合同中,对某一具体事项使用了不同的词语进行表述,在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的,人民法院在审判案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程,对当事人订立合同时的真实意思表示作出判断,在此基础上根据诚实信用的原则,对这些词语加以解释。不能简单、片面地强调词语文义上存在的差别。

? ? ? ? 5、房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力认定

? ? ? ? 《物权法》第191条第2款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”,最高人民法院民一庭意见:房屋抵押权存续期间,出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的,抵押权人应当协助办理抵押注销登记,出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

? ? ? ? 6、房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力认定

? ? ? ? 出卖人与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在其个人名下的房屋,不符合法律、行政法规关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共有物处分的约定的条件,如果买受人是善意,且支付合理对价,其他共有权人要求确认房屋买卖合同无效的,人民法院能否支持在审判实践中存在以下不同的处理意见:第一种处理意见认为,案涉房屋买卖合同为效力待定的合同。

? ? ? ? 第二种处理意见认为,案涉当事人之间所签订的买卖合同应为无效的合同。

? ? ? ? 第三种处理意见认为,应对我国《合同法》第51条作限缩性解释,把效力待定确定在处分行为的效力待定上,而在买受人是善意、买卖合同约定的对价是合理的情况下,即使出卖人处分共有房屋的行为构成无权处分,但是此种无权处分影响的是能否实现该房屋的物权变动,而不影响物权变动的原因行为即买卖合同的效力。故根据《买卖合同司法解释》第3条第1款的规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”,对于出卖人请求确认买卖合同无效的,人民法院不予支持。

? ? ? ?出卖人与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在其个人名下的房屋,不符合《物权法》第97条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定,如果买受人是善意,且买卖合同约定的对价合理,但未办理房屋所有权变更登记手续的,其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

? ? ? ?【最高人民法院民一庭意见】

? ? ? ?出卖人与买受人签订房屋买卖合同,出卖登记在其个人名下的房屋,不符合《物权法》第97条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定,如果买受人是善意,且买卖合同约定的对价合理,但未办理房屋所有权变更登记手续的,其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

? ? ? ?案例索引:案例来源于《民事审判指导与参考》总第56辑

? ? ? ?08、开发商擅自出售小区物业服务用房的效力认定

? ? ? ?【裁判要点与观点】

? ? ? ?关于小区物业用房的法律地位,我国立法经历了一个发展的过程。在2003年之前,国家法律和行政法规层面并无关于小区物业用房的规定,这一阶段关于物业用房的相关规定只是地方性法规的层面,根据合同法的相关规定,只有违反法律、行政法规强制性规定的合同方可认定为无效,因此除非有证据表明系开发商与购房人恶意串通买卖物业用房损害业主利益,否则此时签订的关于物业用房的买卖合同不宜认定为无效。

bet356下载? ? ? ? 2003年9月国务院出台了《物业管理条例》,其中第27条在行政法规的层面明确规定建设单位不得擅自处分。2007年10月1日开始施行的《物权法》首次在法律层面对建筑物区分所有权做出规定,小区业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该法第73条明确规定,“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”2009年10月1日开始实施的《建筑物区分所有权司法解释》第14条进一步规定:“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”

? ? ? ? 因此,如果开发商系在国务院《物业管理条例》出台后与案外人就出售小区物业用房签订房屋买卖合同,则明显违反了法律或行政法规的强制性规定,倘若购房人明知系物业用房仍然购买,则属于开发商与购房人恶意串通损害小区业主的合法权益,都应被认定为无效合同。

? ? ? ? 案例索引:本部分案例由上海市浦东新区人民法院提供

? ? ? ? 09、违反税收征管法律、行政法规合同的效力认定

? ? ? ? 【裁判要点与观点】

? ? ? ? 税收征管法律关系属于公法范畴,在民事审判过程中,依据税收征管法律、行政法规认定民事合同无效应当格外慎重。民事合同因违反税收征管法律、行政法规的强制性规定而归于无效的理由,应当是当事人订立合同之目的存在《合同法》第52条第2项所规定的“违法性”。按此标准,主要应当考察当事人订立民事合同之目的是否在于偷逃应交税款。

? ? ? ? 但就民事行为实践而言,当事人在民事合同中通常只会对相关税赋的实际承担问题做出约定,而对需交纳何种税赋一般不会进行约定。因为税收征管法律、行政法规对包括企业所得税和土地增值税在内的各种税赋的征缴都有明确规定,不论当事人是否约定,都不影响相应税款的征缴。换言之,未就企业所得税和土地增值税交纳问题做出约定,并不说明当事人就是要偷逃应缴税赋。据此,不宜认定该合同存在目的违法(违反税收征管法律、行政法规的强制性规定)而无效。

? ? ? ? 案例索引:案例来源于《民事审判指导与参考》总第35辑

? ? ? ? 10、农村房屋买卖合同效力的认定

? ? ? ? 【裁判要点与观点】

? ? ? ? 非同一农村集体经济组织成员进行农村房屋买卖,违反了法律的禁止性规定,应属无效。房屋买卖合同被确认无效后,要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素,平衡买卖双方的利益。

? ? ? ? 在历史条件下,城镇非农业户口居民购买农村私有房屋,经过了有关部门的批准,不存在非法取得的情形。且合同已经实际履行多年,买受人一直占有使用涉案房屋,已形成较为稳定的社会关系,不应认定原买卖合同无效。

? ? ? ? 购房时虽然不具有该村集体组织成员资格,但事后经该村民委员会认可,且其家庭成员中包括该集体经济组织成员,涉诉宅院内的建筑及附属物已进行过改扩建、翻建,从尊重历史,照顾现实原则考虑,应认定该合同有效。


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